Según consta en la nueva ley de Jurisdicción Voluntaria, los notarios podrán celebrar matrimonios. La competencia está compartida con el Juez encargado del Registro Civil, los Jueces de Paz, los Alcaldes o concejales en quienes deleguen, los secretarios judiciales y los funcionarios diplomáticos y consulares.

Matrimonio ante notario

Disposición transitoria cuarta de la Ley de Jurisdicción Voluntaria:

“El matrimonio celebrado ante el Encargado del Registro Civil, Juez de Paz, Alcalde o Concejal en quien este delegue o ante el Secretario judicial se hará constar en acta; el que se celebre ante Notario constará en escritura pública. En ambos casos deberá ser firmada, además de por aquel ante el que se celebra, por los contrayentes y dos testigos.

Extendida el acta o autorizada la escritura pública, se entregará a cada uno de los contrayentes copia acreditativa de la celebración del matrimonio y se remitirá por el autorizante, en el mismo día y por medios telemáticos, testimonio o copia autorizada electrónica del documento al Registro Civil para su inscripción, previa calificación del Encargado del Registro Civil.”

¿En qué consiste la escritura de celebración de matrimonio ante notario?

Casarse ante notario es un trámite rápido y sencillo que se realiza en horario de oficina. El notario leerá a los contrayentes, en compañía de dos testigos, los siguientes artículos del código civil:

Artículo 66

«Los cónyuges son iguales en derechos y deberes.»

Artículo 67

«Los cónyuges deben respetarse y ayudarse mutuamente y actuar en interés de la familia.»

Artículo 68

«Los cónyuges están obligados a vivir juntos, guardarse fidelidad y socorrerse mutuamente. Deberán, además, compartir las responsabilidades domésticas y el cuidado y atención de ascendientes y descendientes y otras personas dependientes a su cargo.»

El consentimiento se presta en la forma prevista en el CC y en la LRC de 1957, esto es, haciendo constar la hora, fecha y lugar de celebración, leyendo los artículos mencionados, y preguntando a los otorgantes si consienten en contraer matrimonio con el otro y si efectivamente lo contraen en dicho acto. Respondiendo ambos afirmativamente, el notario los declarará unidos en matrimonio.

Todo lo anterior se hará constar en escritura pública firmada por los contrayentes y los dos testigos.

¿Qué notario puede autorizar la escritura?

El notario es elegido por los futuros cónyuges entre los competentes en el lugar de celebración. Normalmente será en el municipio donde reside uno de los dos contrayentes, a no ser que en el expediente previo se haya autorizado en una localización diferente.

Casarse ante notario, requisitos y trámites

Antes de la boda.

Solicitar al encargado del Registro Civil el envío del expediente previo al notario que debe otorgar la escritura. A partir del segundo semestre de 2018 éste trámite será realizado por la propia notaría.

Documentación necesaria para el inicio del expediente

• Certificados literales de nacimiento. Se pueden solicitar a través de Internet o de manera presencial en el Registro Civil correspondiente.
• Si alguno de los contrayentes ha estado casado anteriormente será necesario aportar cualquiera de las siguientes pruebas documentales:
  • Sentencia de divorcio.
  • Certificado de defunción del anterior cónyuge.
  • Certificado del Registro Civil donde conste el divorcio.
• Mención expresa del notario seleccionado por los contrayentes. Se recomienda confirmar la disponibilidad del notario previamente.
• Certificado de empadronamiento de los cónyuges. Han de ser expedidos por los ayuntamientos de los municipios donde hayan residido durante los últimos dos años.
• Resolución judicial de dispensa en caso de existir algún impedimento dispensable.
• Documentos nacionales de identidad de los contrayentes, en caso de ser de nacionalidad española.

Una vez reunida toda la documentación tendremos que solicitar cita en el Registro Civil. En el propio Registro se informará de manera conveniente al los cónyuges de los siguientes pasos a seguir.

Después de la boda.

Tras el otorgamiento de la escritura de matrimonio el notario expedirá tres copias autorizadas. Una copia para cada cónyuge y otra para su presentación el Registro Civil correspondiente.

¿Cuánto cuesta casarse ante notario?

El precio de la escritura es variable y dependerá de los folios del expediente previo, ya que deberá ser incorporado a la escritura. El precio habitual ronda los 250 €.

Matrimonio ante notario sin testigos

No es posible casarse ante notario sin testigos. Es imprescindible la firma de dos testigos mayores de edad.

Pactos matrimoniales

La escritura de matrimonio refleja única y exclusivamente la celebración del matrimonio, por tanto no es posible incluir pactos matrimoniales de ningún tipo. Esto no impide a los contrayentes otorgar escritura independiente de capitulaciones matrimoniales, con el contenido que permite el Código Civil y las legislaciones autonómicas.

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Desde mediados de 2015 cabe la posibilidad de separarse de mutuo acuerdo ante notario. En una competencia compartida con los secretarios judiciales y que está regulada por los artículos 82, 83 y 84 CC y el artículo 54 LN. En la escritura consta la voluntad de los cónyuges de llevar a cabo una separación de mutuo acuerdo y se plasman las medidas que regulan los efectos de la separación  (artículo 90 del Código Civil).

El otorgamiento de la escritura de separación de mutuo acuerdo produce la suspensión de la vida en común y cesa la posibilidad de vincular bienes del otro cónyuge en el ejercicio de la potestad doméstica. También produce la disolución o extinción del régimen económico matrimonial.

Requisitos para el otorgamiento de escritura de separación de mutuo acuerdo

• Debe haber trascurrido tres meses desde la celebración del matrimonio.
• Ha de ser de mutuo acuerdo.
• No deben existir hijos menores emancipados ni hijos con la capacidad modificada judicialmente dependientes de sus padres.
• El notario debe ser competente en el domicilio común o en el domicilio actual de uno de los cónyuges.

Abogado en las separaciones de mutuo acuerdo

Es obligatorio que los cónyuges intervengan asistidos por un letrado, pudiendo ser el mismo para ambos.

Se hará constar en la escritura el nombre del abogado y su número de colegiado, pero no será necesaria su intervención.

Contenido de la escritura de separación de mutuo acuerdo

• Régimen del cuidado de los hijos sometidos a la patria potestad, las normas de su ejercicio y el régimen de comunicación y estancia de sus hijos con el progenitor que no viva habitualmente con ellos.
• Si se considera necesario, el régimen de visitas y comunicación de nietos con sus abuelos. Estas medidas habitualmente no se incluirán en las escrituras, pues habiendo hijos menores no emancipados o con capacidad modificada judicialmente, la separación sólo puede ser judicial. Por tanto, sólo en caso de que haya hijos menores emancipados habrá que pactar estas medias, que, además, deberán ser consentidas expresamente por los hijos en la propia escritura.
• Atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar.
• Contribución a las cargas del matrimonio y alimentos, así como sus bases de actualización y garantías, en su caso.
• La liquidación, cuando proceda, del régimen económico del matrimonio.
• La pensión que corresponda satisfacer, en su caso, a un cónyuge. Según el artículo 97CC, debe fijarse la periodicidad, la forma de pago, las bases para actualizar la pensión, la duración o el momento de cese y las garantías para su efectividad. La pensión y las bases de avtualización pueden modificarse por un nuevo convenio (art. 100 CC), así como sustituirse por una renta vitalicia, el usufructo de determinados bienes o el dinero (art. 99 CC).
• La escritura también puede contener garantía reales o personales que requiera el cumplimiento del convenio.
• El notario debe controlar la legalidad de estos acuerdos pero no puede imponer su contenido. Se prevé que si el notario considera alguna medida dañosa o gravemente perjudicial para uno de los cónyuges o hijos afectados puede dar por finalizado el expediente.
• Desde el otorgamiento de la escritura los acuerdos pueden hacerse efectivos por la vía del apremio.
• Las medidas acordadas pueden ser modificadas por otro acuerdo en escritura pública.

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A diferencia de las pólizas o las escrituras públicas, donde se recogen contratos, el objeto de las actas notariales es dejar constancia determinados hechos.

Artículo 144 del Reglamento notarial:

“Las actas notariales tienen como contenido la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, siempre que por su índole no puedan calificarse de actos y contratos, así como sus juicios y calificaciones”

Según el artículo 198 del Reglamento Notarial, 

“los notarios, previa instancia de parte (…) extenderán y autorizarán actas en que se consignen los hechos y circunstancias que presencien o les consten y que por su naturaleza no sean materia de contrato”

Documentación necesaria para el otorgamiento de un acta notarial

Hay que distinguir si la parte requirentes es una persona física o una empresa / persona jurídica.

Cuando el requirente es una persona física

Para las personas físicas, a su vez, distinguiremos entre españoles y extranjeros:

• Los españoles deberán aportar en Documento Nacional de Identidad, el cual no podrá estar caducado.
• Si se trata de extranjeros, será necesaria la exhibición del pasaporte y el NIE (número de identificación de extranjero). Al igual que en el supuesto anterior, ambos deben estar en vigor.

Cuando el requirente es una empresa o persona jurídica

Su representación deberá acreditarse mediante:

• El DNI de la persona que representa a la sociedad requirente.
• Copia autorizada de la escritura donde conste su nombramiento como administración de la sociedad o el poder notarial donde se le concedan facultades de representación.
• Copia autorizada del acta de titular real de la sociedad. En el hipotético caso de que no esté actualizada, se podrá otorgar en la notaría.

Al igual que sucede con las personas físicas, las empresas o personas jurídicas extranjeras necesitarán un número de identificación fiscal español.

Independientemente de la información aportada, cuando el requirente es una persona jurídica, la notaría podrá verificar la vigencia de la documentación aportada tanto en la Base de Datos Común de Datos de Titularidad Real como en el Registro Mercantil.

TIPOS DE ACTAS NOTARIALES

Existen varios tipos de actas notariales, a continuación detallaremos las principales:

Actas de presencia

Según, el artículo 199 del Reglamento Notarial: 

«Las actas notariales de presencia acreditan la realidad o verdad del hecho que motiva su autorización.»

El contenido de este tipo de actas se reduce única y exclusivamente a lo percibido por el notario, no se le requerirá al notario conocimientos técnicos de ningún tipo (como en las pruebas periciales).

Actas de manifestaciones o de referencia

El notario plasmará las manifestaciones de una determinada persona, la veracidad del contenido no se acredita, sino el hecho de la declaración. El notario advertirá al otorgante los efectos de su declaración.

Actas de remisión de documentos por correo

Según el artículo 201 del Reglamento Notarial:

«El simple hecho del envío de cartas u otros documentos por correo ordinario, procedimiento telemático, telefax o cualquier otro medio idóneo podrá hacerse constar mediante acta, que acreditará el contenido de la carta o documento, y según el medio utilizado la fecha de su entrega, o su remisión por procedimiento técnico adecuado y, en su caso, la expedición del correspondiente resguardo de imposición como certificado, entrega o remisión, así como la recepción por el notario del aviso de recibo, o del documento o comunicación de recepción.»

En este tipo de actas, el notario acredita tanto el contenido como la fecha de ciertos documentos, como por ejemplo, una carta.

Actas de notificación y requerimiento

El artículo 202 del Reglamento Notarial:

«Las actas de notificación tienen por objeto transmitir a una persona una información o una decisión del que solicita la intervención notarial, y las de requerimiento, además, intimar al requerido para que adopte una determinada conducta.»

El notario, en las actas de requerimiento,  comunica al destinatario que debe adoptar cierto proceder, mientras que en las actas de notificación, el solicitante comunica -a través del notario- cierta información. Ambas comunicaciones se pueden realizar en persona o mediante correo certificado con acuse de recibo.

Actas de exhibición de cosas o documentos

El artículo 207 del Reglamento Notarial:

«En las actas de exhibición de cosas, el Notario describirá o relacionará las circunstancias que las identifiquen, diferenciando lo que resulte de su percepción de lo que manifiesten peritos u otras personas presentes en el acto, y podrá completar la descripción mediante planos, diseños, certificaciones, fotografías o fotocopias que incorporará a la matriz. En las actas de exhibición de documentos, además, transcribirá o relacionará aquéllos o concretará su narración a determinados extremos de los mismos, indicados por el requirente.»

El las actas de exhibición, en notario, en un instante preciso, detalla un determinado objeto.

Actas de notoriedad

El artículo 209 del Reglamento Notarial:

«Las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales pueden ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales, con trascendencia jurídica.»

En este apartado, las actas de abintestato son la más comunes (cuando el heredero fallece sin haber otorgado testamento).

Actas de depósito ante notario

El artículo 216 del Reglamento Notarial: 

«Los notarios pueden recibir en depósito los objetos, valores, documentos y cantidades que se les confíen, bien como prenda de contratos, bien para su custodia.»

El notario verificará que el depósito no quebranta ley alguna.

Actas de protocolización

El artículo 211 del Reglamento Notarial: 

«Las actas de protocolización tendrán las características generales de las de presencia, pero el texto hará relación al hecho de haber sido examinado por el notario el documento que daba ser protocolado, a la declaración de la voluntad del requirente para protocolización o cumplimiento de la providencia que la ordene, al de quedar unido el expediente al protocolo, expresando el número de folios que contenga y los reintegros que lleve unidos.»

Se utilizan para incorporar al protocolo, con diferentes fines, documentos privados o públicos.

Actas de sorteo

En este tipo de actas se reflejan los ganadores de un determinado premio. en la web del CGN las empresas pueden hacer públicas las bases.

Actas de subastas

Serán presentadas al notario las condiciones que los requirentes estimen oportunas para la redacción del acta.

Actas de designación de mediador concursal

El acta de designación de mediador concursal consiste en un trámite sencillo, por el cual el deudor solicita del Notario el otorgamiento de un acta con la finalidad de obtener la designación de Mediador concursal.

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¿Qué es una escritura declaración de obra nueva?

Una declaración de obra nueva es un instrumento notarial, mediante el cual el propietario o los propietarios manifiestan que se ha realizado o se va a realizar una edificación o una mejora de una edificación ya existente.

Si se trata de un edificio, se hará constar la superficie, los metros cuadrados construidos y el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Una vez inscrita la escritura, se reflejarán en el Registro de la Propiedad tales extremos.

Tipos de declaración de obra nueva

Existen dos modalidades según la fase en la que se encuentra la edificación:

• Obra nueva terminada: Cuando la edificación está finalizada en su totalidad.
• Obra nueva en construcción: Habitual cuando el propietario necesita financiación de la entidad financiera y solicita una hipoteca sobre el inmueble.

El propietario otorgará en ambos casos, una vez terminada la construcción, un acta de finalización de obra.

Documentación necesaria para el otorgamiento

• Licencia del Ayuntamiento que autoriza la construcción en base a un proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto u otro profesional competente. Respecto de las obras antiguas solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística (4 años generalmente, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000 habrá que esperar los 10 años del seguro decenal) mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:
  • Certificación por técnico competente
  • Acta notarial descriptiva de la finca
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
  • Certificación del ayuntamiento.
• Requisito del técnico competente.
  • En los casos en los que el edificio está en construcción, el técnico hará constar que la descripción se ajusta al proyecto.
  • En los casos en los que el edificio está acabado, el técnico hará constar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto.
• Seguro decenal. 
  • En las escrituras de obra nueva en construcción se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra.
  • Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
  • Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal). En el caso de producirse la transmisión «ínter vivos» antes de los 10 años, el autopromotor, salvo exoneración por el adquirente y previa acreditación de haber utilizado la vivienda, estará obligado a contratar la garantía decenal por el tiempo que reste para completar los 10 años.
• Libro del Edificio, para su entrega a los usuarios finales.
• Cédula de habitabilidad o Licencia de 1ª ocupación: Sólo aplicable en determinadas comunidades autónomas.
• Certificado de eficiencia energética de un edificio.

Costes fiscales de la declaración de obra nueva

Tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en Aragón asciende al 1.5% del valor declarado.

Precio de la escritura de declaración de obra nueva

Es un documento notarial con cuantía cuyo precio depende del valor declarado en la propia escritura y del número de folios.

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Pueden acudir a una notaría para otorgar una escritura pública de capitulaciones matrimoniales, tanto para los futuros cónyuges que deseen cambiar el régimen matrimonial que rige en su comunidad autónoma, como las parejas ya casadas que deseen modificarlo.

¿Qué es una escritura de capítulos matrimoniales?

Es un documento público, realizado ante notario, donde se estipulan las directrices que regularán la relación económica entre los cónyuges. El matrimonio se puede regular bajo un régimen de separación de bienes o uno de gananciales.

En las capitulaciones matrimoniales se pueden incluir donaciones de los padres a los esposos, normas de convivencia, o pactos en previsión de crisis de matrimonio.

El otorgamiento de la escritura se puede realizar indistintamente antes o después de contraer matrimonio. Tras el otorgamiento se requerirá su inscripción en el Registro Civil correspondiente.

El régimen económico matrimonial podrá ser modificado tantas veces como se requiera, pero no tendrá carácter retroactivo ante terceros.

Si el otorgamiento de la escritura de capítulos matrimoniales se realiza antes de contraer matrimonio, el régimen seleccionado tendrá vigencia tras la boda. Para que el documento sea válido, los cónyuges deberán casarse antes del transcurso de un año desde la firma.

Si el otorgamiento se produce una vez casados, el régimen escogido entrará en vigor en el momento de la firma de la escritura.

Requisitos para el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales

• Los mayores de catorce años menores de edad, si no están emancipados, necesitarán la asistencia debida.
• Los incapacitados necesitarán la asistencia de su guardador legal, salvo que la sentencia de incapacitación disponga otra cosa.

TIPOS DE REGÍMENES ECONÓMICOS

Régimen económico matrimonial de separación de bienes

En el régimen económico matrimonial de separación de bienes, la relación económica previa al matrimonio permanece inalterada. La titularidad de los ingresos y posesiones será exactamente la misma, pero los cónyuges tienen la posibilidad de convertir en bien común cualquier bien privativo.

Régimen económico matrimonial de bienes gananciales

Todo capital generado tras el matrimonio, así como los bienes adquiridos tras la boda, pertenecerán a ambos cónyuges. Se requerirá del consentimiento de ambos cónyuges para la venta de cualquier bien ganancial.

Los bienes heredados, los provenientes de donaciones, los recibidos a título gratuito, así como los adquiridos antes del matrimonio, tendrán consideración de bienes privativos.

Régimen económico matrimonial en Aragón (consorcio conyugal)

Es un régimen especial similar al anterior, está regulado en la Ley 2/2003, de 12 de febrero que regirá en defecto de pactos en capitulaciones sobre el régimen económico del matrimonio o para completarlos en tanto no lo permita la respectiva naturaleza.

Disolución de la sociedad ganancial.

La disolución de la sociedad ganancial puede darse de tres formas diferentes:

• Extinción del matrimonio, bien sea por la defunción de uno de los cónyuges o por divorcio.
• Separación judicial.
• Pacto, mediante otorgamiento de capitulaciones matrimoniales, en el que se estipula un régimen económico matrimonial distinto.

Una vez disuelta la sociedad ganancial se procederá a la liquidación, esto es, el reparto al 50% de los bienes.

Régimen económico matrimonial según comunidades autónomas.

Régimen económico matrimonial según Comunidades Autónomas.

Documentación necesaria

• Capitulaciones matrimoniales antes del matrimonio:
  1. Documentos nacionales de identidad de los otorgantes.
  2. Localidad y fecha del matrimonio.
• Capitulaciones matrimoniales después del matrimonio:
  1. Documentos nacionales de identidad de los otorgantes.
  2. Libro de familia.
  3. En caso de liquidación de bienes gananciales, preguntar al notario otorgante la documentación necesaria.

Vídeo explicativo de capitulaciones matrimoniales

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La Ley Concursal recoge la posibilidad de acceder al beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho. Este beneficio consiste en la remisión definitiva de las deudas de cualquier persona física, sea o no empresario, y hayan sido dichas deudas adquiridas en el ámbito empresarial o no.

Para acceder al beneficio se requiere una resolución judicial que prevea la exoneración del pasivo insatisfecho, a modo de una segunda oportunidad del deudor. Se trata de poner el contador a cero en cuanto a deudas se refiere. Este proceso puede comenzar e incluso finalizar sin tener que acudir al juzgado, con el intento de obtener un acuerdo extrajudicial de pagos (AEP), para lo cual se requiere el otorgamiento de un acta en la que el deudor solicita al Notario la designación de mediador concursal.

Artículo 231 de la Ley Concursal

El deudor persona natural que se encuentre en situación de insolvencia con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2 de esta Ley, o que prevea que no podrá cumplir regularmente con sus obligaciones, podrá iniciar un procedimiento para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos con sus acreedores, siempre que la estimación inicial del pasivo no supere los cinco millones de euros. En el caso de deudor persona natural empresario, deberá aportarse el correspondiente balance.

¿En qué consiste el acta de designación de mediador concursal?

El acta de solicitud de mediador concursal consiste en un trámite sencillo por el cual, el deudor solicita del Notario el otorgamiento de un acta notarial con la finalidad de obtener la designación de Mediador concursal. Este mediador en un plazo de 2 meses va a intentar obtener un acuerdo extrajudicial de pagos mediante la mediación concursal con los acreedores.

En caso de obtenerse el acuerdo, el mismo quedará reflejado en el acta y será de obligado cumplimiento para todos los acreedores, salvo los hipotecarios y de derecho público. Si no se obtiene el acuerdo, el Notario cerrará el acta, debiendo el mediador concursal promover el concurso de acreedores con intención de obtener la exoneración del pasivo insatisfecho (eliminación de deudas).

¿Qué Notario puede autorizar el acta?

Corresponde autorizar el acta al Notario con competencia en el lugar del domicilio habitual del deudor, es decir, el Notario con despacho en la demarcación Notarial donde reside el solicitante.

¿Qué tramites hay que realizar?

Se ha de comparecer en la Notaria con el Documento Nacional de Identidad o Pasaporte, así como con la siguiente documentación:

• Certificado de antecedentes penales (Se requiere no tener condena por delito patrimonial)
• Certificado de nacimiento, a obtener en el Registro Civil
• Copia de la última Nómina
• Instancia normalizada conforme a la Orden de 17 de diciembre de 2015.

Después del otorgamiento del acta, el Notario designa al mediador concursal de entre los inscritos en el Registro del Ministerio de Justicia, y comunica la designación a los organismos oportunos. El acta se cierra con o sin acuerdo extrajudicial de pagos.

Requisitos para el otorgamiento.

• El otorgante deber ser una persona física, quedan excluidos los empresarios. Si la vivienda familiar puede verse afectada por el Acuerdo Extrajudicial de Pagos, puede ser un matrimonio.
• Que reúna los requisitos mínimos que exige la Ley, es decir:

a) Que su pasivo sea inferior a 5 millones de euros.

b) Que no haya sido condenado por sentencia firme por delitos de carácter fundamentalmente patrimonial (contra la Seguridad Social, patrimonio, Hacienda, falsedad documental…) en los 10 años anteriores.

c) Que en los 5 años anteriores no haya sido declarado en concurso, o haya alcanzado un AEP o un acuerdo de refinanciación homologado judicialmente.

d) Que no esté en ese momento negociando un acuerdo de refinanciación ni tenga solicitada la declaración del concurso. Para comprobar este requisito se puede efectuar la consulta al Registro Público Concursal.

¿Qué precio tiene el otorgamiento del acta?

Es un instrumento con cuantía que varía del valor del activo y pasivo de cada deudor.

¿Cuál es la finalidad del acta?

El otorgamiento del acta tiene como objetivo la obtención a través de la designación de mediador, de un acuerdo extrajudicial de pagos entre el deudor y sus acreedores en orden a poner fin a la situación de mora o impago. Si se obtiene el acuerdo queda reflejado en el acta, y si no se obtiene entonces el mediador ha de obtener la remisión de las deudas por la vía judicial.

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Normalmente la transmisión de participaciones sociales a una persona ajena a la sociedad se ha de comunicar con anterioridad al órgano de la administración,  el cual podrá ejercer su derecho de adquisición preferente.

El notario podrá notificar fehacientemente la venta al consejo de administración si dicho órgano no ha comparecido en la propia escritura.

Otra particularidad a tener en cuenta es que las participaciones no pueden ser trasmitidas si la sociedad no ha sido inscrita (art. 34 Ley Sociedades de Capital).

Documentación necesaria para el otorgamiento de una compraventa de participaciones sociales

• Documentos nacionales de identidad de compradores y vendedores. En el supuesto de que alguna de las partes sea una persona jurídica o sociedad, deberá identificarse dicha sociedad, así como el cargo de la persona física que la representa, mediante la aportación de las escrituras que lo acrediten.
• El representante de la sociedad deberá dejar constancia en la escritura (o hacer referencia a otra anterior) de los titulares reales, esto es, quiénes controlan, directa o indirectamente, más del 25% del capital social (art. 4 Ley Prev. Blanqueo de capitales).
• Escritura acreditativa de los estatutos vigentes.
• Título de propiedad del vendedor.
• Valor nominal de las participaciones sociales, precio y forma de pago. No es necesario que el precio coincida con el valor nominal de las participaciones.

Trámites posteriores a la compraventa

Para que la parte compradora pueda ejercer sus derechos frente a la sociedad, la parte adquirente deberá comunicar fehacientemente la adquisición, la cual deberá quedar inscrita en el libro de socios.

Fiscalidad de la compraventa de participaciones sociales

Está exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, salvo la excepción que expresa el artículo 108 de la Ley de Mercado de Valores.

Si la venta supone para el vendedor un incremento de patrimonio se habrá de incluir en la declaración del IRPF. Si es menor existirá disminución patrimonial.

¿Qué precio tiene una escritura de compraventa de participaciones sociales?

Es un instrumento notarial con cuantía, por lo tanto su precio variará en función del precio de las participaciones objeto de la escritura.

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Préstamo hipotecario

Una gran mayoría de compradores de vivienda necesitan solicitar un préstamo hipotecario para afrontar el pago de la misma. Es de vital importancia informarse tanto de las ofertas en el mercado de hipotecas como de las obligaciones que se contraen.
Existen dos elementos diferentes que se complementan:

• El contrato principal de préstamo, mediante el cual un acreedor (habitualmente una entidad financiera), presta una cantidad de dinero previamente solicitada al deudor.
• La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona a la parte acreedora. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y fija como garantía de que se va a devolver el préstamo. El inmueble, salvo que se vendiese por motivo de impago, sigue siendo propiedad de la parte deudora, pudiendo ésta venderlo o alquilarlo.
  En ocasiones la parte acreedora exige garantías adicionales, es el caso de la fianza, que consiste en que una o varias personas se comprometen al pago de la deuda en caso de que el deudor no haga frente a la misma.
  Si tras la venta del inmueble por impago la deuda no es cubierta en su totalidad, el deudor deberá responder con todos sus bienes, presentes y futuros (responsabilidad universal).
  Hoy en día se pueden negociar hipotecas con responsabilidad limitada al inmueble hipotecado. En este caso particular el deudor únicamente respondería en caso de impago con el inmueble objeto de la hipoteca, el la llamada dación en pago.

Solicitud del préstamo hipotecario

Vamos a abordar los pasos que hay que seguir para solicitar un préstamo hipotecario con una entidad financiera.

¿Qué cantidad solicitar?

Las entidades financieras sueles regirse por dos principios fundamentales: (a) limitar la cantidad solicitada al 80% del valor del inmueble y (b) limitación de las cuotas mensuales al 40% de los ingresos del solicitante.

Además de los costes derivados de la compraventa de la vivienda, el préstamo comporta gastos fiscales, comisiones, gastos notariales y registrales, estudio, tasación, gestoría y seguros. Es por ello que debemos incluir en la ecuación todos los gastos para valorar tanto el importe a solicitar como los plazos.

Pasos a seguir

1.- Obtención en varias entidades financiares de la FIPRE (Ficha de información precontractual), documento mediante el cual obtendremos:

– Comisiones bancarias que aplica la entidad financiera.
– Tipo de interés
– El índice de referencia en los préstamos con interés variable y el diferencial. Interés mínimo aplicable.
– Vinculaciones y obligaciones accesorias.
– Plazo de devolución

2.- Solicitud formal del préstamo y obtención de la FIPER y la Oferta Vinculante:

Tras comparar las FIPRE de todas las entidades financieras posibles, elegiremos la de la entidad que mejores condiciones ofrezca y procederemos a la solicitud de la “Ficha de Información Personalizada” (FIPER). La entidad financiera analizará la viabilidad de la operación mediante un estudio preliminar.

Si el cliente tiene capacidad de pago suficiente será preciso hacer una tasación del inmueble, y solicitar una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad para comprobar la situación de cargas de la vivienda. Los gastos derivados de la tasación y del registro serán a cargo de la parte prestataria. La “Ficha de Información Personalizada” (FIPER) incluye los siguientes datos:

– Capital del préstamo
– El plazo de amortización: número de cuotas a satisfacer, periodicidad, importe y fecha de pago e implicaciones de amortizaciones parciales y amortización total.
– Intereses: nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, las cláusulas “suelo” y “techo”, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización.
– Comisiones.
– Gastos de tasación, notario y registro.
– A la FIPER se deberá adjuntar un documento referido a las cuotas periódicas a pagar frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años.

Hay que tener en cuenta que si no solicitamos una oferta vinculante, la ficha personalizada en sí misma no conlleva ninguna obligación por parte de la entidad financiera, es por ello que se recomienda su solicitud. Su plazo de vigencia, salvo excepciones, será de al menos 14 días naturales.

3. Escritura pública ante notario

En el momento que se acepta la oferta vinculante, se enviará la documentación al notario de su elección.

Durante los días previos a la firma, podrá solicitar en la notaría un borrador de la escritura, para comprobar que las condiciones plasmadas se ajustan a las negociadas con la entidad financiera.

Como paso previo a la firma, el notario hará las consultas pertinentes de manera telemática en las webs habilitadas por el Catastro y el Registro de la Propiedad.

4. Inscripción del préstamo

Como paso previo a la presentación física de la escritura en el registro, el notario enviará de forma telemática una copia de la mima una vez otorgada la escritura.
Será necesario también el la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Este impuesto varía en cada Comunidad Autónoma, y su cuantía es el resultado de aplicar un porcentaje (que va del el 0’75% al 1’5%, según la Comunidad Autónoma) a la cantidad total garantizada.

5. Cancelación

La escritura de cancelación de hipoteca es un trámite posterior al préstamo, se realiza una vez satisfechas todas las cuotas del mismo. La hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar, deja de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro de la Propiedad, que es la llamada cancelación. El objetivo de este instrumento es, por tanto, dejar constancia en el Registro de la Propiedad que la vivienda está libre de cargas.

Características de los préstamos hipotecarios

• Interés: Cuando pedimos un préstamo debemos devolver un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento, por lo tanto no pagamos únicamente la cantidad solicitada.
  El interés puede ser fijo (no varía durante la vida del préstamo) o variable, esto es, referenciado a un índice, al que se le suele añadir un diferencial.
  Se pueden comparar los índices de referencia más habituales en:
  http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/cuanto/cuanto.htm
• La TAE: La “Tasa Anual equivalente” (TAE), es una referencia orientativa del coste efectivo anual del préstamo. Su cálculo incluye el tipo de interés nominal, los gastos, comisiones, pagos e ingresos y permite comparar de una manera sencilla los gastos de los diferentes préstamos.
• Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.
• Periodicidad de las cuotas: Suele ser mensual en casi todos los casos.
• Importe de las cuotas: Es fundamental para saber si se va a poder hacer frente al préstamo. Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo, las cuotas serán idénticas. Los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo, aunque en este tipo de préstamos el interés, por regla general, es superior al variable. Si el interés es variable se fija un tipo de interés referencial (Euribor, Deuda Pública, IRPH, etc.), al que se le suma algún punto llamado diferencial. Con él, resulta la cuota a pagar. Cada periodo de revisión, se vuelve a aplicar ese tipo de interés, con la subida o bajada que haya experimentado desde la vez anterior, sumándole el diferencial, con lo que resultará la nueva cuota para el periodo siguiente, que podría ser más alta o más baja que la del anterior periodo.
• Posibilidad de amortizar anticipadamente: Es posible adelantar cantidades del préstamo, bien para reducirlo, bien para pagarlo completamente, antes del plazo pactado. Cada una de las entidades establece condiciones a esta posibilidad. Es importante tener en cuenta varios factores:

– Las comisiones que cobra la entidad, por cancelación parcial o total, sobre todo en caso de interés fijo, porque la comisión suele ser más alta.
– Si existen límites mínimos o máximos del importe de amortización anticipada.
– Y si permiten, en caso de adelanto parcial, optar entre reducir el número de años del préstamo, o reducir la cuota periódica, o bien solamente admiten una de las dos posibilidades.

• Comisiones: Son las cantidades que cobra la entidad financiera por diversos conceptos. Las mas habituales son las siguientes:

– Comisión de Apertura:
– Comisión por amortización anticipada total o parcial:
– Compensación por desistimiento parcial o total:
– Comisión de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés:
– Comisión por subrogación de deudor:
– Comisión por modificación de las condiciones:
– Comisión por subrogación de acreedor o por cambio de entidad acreedora:
– Comisión por reclamación de cuotas impagadas:

• Otras obligaciones a tener en cuenta. Además de los gastos anteriormente mencionados, la parte prestataria tendrá que tener en cuenta los gastos derivados de la contratación del préstamo:

– Seguro del inmueble.
– Seguro de vida
– Pago del IBI
– Gastos de comunidad

Gastos del préstamo hipotecario

• Previos al otorgamiento de la escritura pública:
  Independientemente de la concesión del préstamo, deberemos afrontar los gastos de tasación del inmueble que se pretende hipotecar y los gastos que ocasione la solicitud de información al Registro de la Propiedad.
• Posteriores al otorgamiento de la escritura:
  – Comisión de apertura
  – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  – Gastos notariales.
  – Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
  – Gestión de las escrituras.
  – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

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¿Qué es una escritura de cancelación de hipoteca?

La escritura de cancelación de hipoteca es un trámite posterior al préstamo hipotecario. Por lo tanto se realiza una vez satisfechas todas las cuotas del mismo.

La hipoteca (garantía de que el préstamo se va a pagar) deja de tener sentido y queda ineficaz. Pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro de la Propiedad, que es la llamada cancelación.

Por tanto el objetivo de este instrumento es dejar constancia en el Registro de que la vivienda está libre de cargas.

¿Qué tramites son necesarios para el otorgamiento de una cancelación de hipoteca?

Será conveniente ponerse en contacto con la entidad financiera para obtener el certificado de saldo de deuda cero, la cual hará llegar al notario la documentación necesaria para que redacte la correspondiente escritura. Si bien el certificado no es necesario para el otorgamiento, los representantes del banco los necesitan para la firma.

En este tipo de documentos no se requiere la firma del deudor. Únicamente intervendrán los apoderados de la entidad financiera, los cuales harán constar que el capital del préstamo, con todos sus intereses y gastos asociados, ha sido satisfecho por la parte prestataria. Una vez firmada la escritura, el notario se pondrá en contacto con el deudor para su retirada.

El deudor deberá rellenar el formulario de actos jurídicos documentados en la delegación de hacienda (en Zaragoza, calle Costa número 18). Posteriormente deberá presentar copia autorizada de la escritura en el Registro de la Propiedad.

La cancelación está exenta de impuestos.

¿Qué precio tiene la escritura de cancelación de hipoteca?

Es un instrumento notarial con cuantía, por lo tanto el precio de la escritura depende de la cuantía del principal del préstamo hipotecario y del número de folios.

Vídeo explicativo

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