Declaración de obra nueva

¿Qué es una escritura declaración de obra nueva?

Una declaración de obra nueva es un instrumento notarial, mediante el cual el propietario o los propietarios manifiestan que se ha realizado o se va a realizar una edificación o una mejora de una edificación ya existente.

Si se trata de un edificio, se hará constar la superficie, los metros cuadrados construidos y el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Una vez inscrita la escritura, se reflejarán en el Registro de la Propiedad tales extremos.

Tipos de declaración de obra nueva

Existen dos modalidades según la fase en la que se encuentra la edificación:

• Obra nueva terminada: Cuando la edificación está finalizada en su totalidad.
• Obra nueva en construcción: Habitual cuando el propietario necesita financiación de la entidad financiera y solicita una hipoteca sobre el inmueble.

El propietario otorgará en ambos casos, una vez terminada la construcción, un acta de finalización de obra.

Documentación necesaria para el otorgamiento

• Licencia del Ayuntamiento que autoriza la construcción en base a un proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto u otro profesional competente. Respecto de las obras antiguas solo será necesario acreditar la antigüedad de la edificación a los efectos de que hubiera prescrito la posible infracción urbanística (4 años generalmente, pero para las edificaciones posteriores 6 de mayo de 2000 habrá que esperar los 10 años del seguro decenal) mediante alguno de los 4 modos que cita la Ley:
  • Certificación por técnico competente
  • Acta notarial descriptiva de la finca
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.
  • Certificación del ayuntamiento.
• Requisito del técnico competente.
  • En los casos en los que el edificio está en construcción, el técnico hará constar que la descripción se ajusta al proyecto.
  • En los casos en los que el edificio está acabado, el técnico hará constar que la obra ha finalizado y que se ajusta al proyecto.
• Seguro decenal. 
  • En las escrituras de obra nueva en construcción se hará constar el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra.
  • Solo se exigen para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
  • Está exento del seguro decenal el autopromotor individual, sea persona física o jurídica, por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio (sea primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal). En el caso de producirse la transmisión «ínter vivos» antes de los 10 años, el autopromotor, salvo exoneración por el adquirente y previa acreditación de haber utilizado la vivienda, estará obligado a contratar la garantía decenal por el tiempo que reste para completar los 10 años.
• Libro del Edificio, para su entrega a los usuarios finales.
• Cédula de habitabilidad o Licencia de 1ª ocupación: Sólo aplicable en determinadas comunidades autónomas.
• Certificado de eficiencia energética de un edificio.

Costes fiscales de la declaración de obra nueva

Tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en Aragón asciende al 1.5% del valor declarado.

Precio de la escritura de declaración de obra nueva

Es un documento notarial con cuantía cuyo precio depende del valor declarado en la propia escritura y del número de folios.