Hipoteca

Préstamo hipotecario

Una gran mayoría de compradores de vivienda necesitan solicitar un préstamo hipotecario para afrontar el pago de la misma. Es de vital importancia informarse tanto de las ofertas en el mercado de hipotecas como de las obligaciones que se contraen.
Existen dos elementos diferentes que se complementan:

• El contrato principal de préstamo, mediante el cual un acreedor (habitualmente una entidad financiera), presta una cantidad de dinero previamente solicitada al deudor.
• La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona a la parte acreedora. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y fija como garantía de que se va a devolver el préstamo. El inmueble, salvo que se vendiese por motivo de impago, sigue siendo propiedad de la parte deudora, pudiendo ésta venderlo o alquilarlo.
  En ocasiones la parte acreedora exige garantías adicionales, es el caso de la fianza, que consiste en que una o varias personas se comprometen al pago de la deuda en caso de que el deudor no haga frente a la misma.
  Si tras la venta del inmueble por impago la deuda no es cubierta en su totalidad, el deudor deberá responder con todos sus bienes, presentes y futuros (responsabilidad universal).
  Hoy en día se pueden negociar hipotecas con responsabilidad limitada al inmueble hipotecado. En este caso particular el deudor únicamente respondería en caso de impago con el inmueble objeto de la hipoteca, el la llamada dación en pago.

Solicitud del préstamo hipotecario

Vamos a abordar los pasos que hay que seguir para solicitar un préstamo hipotecario con una entidad financiera.

¿Qué cantidad solicitar?

Las entidades financieras sueles regirse por dos principios fundamentales: (a) limitar la cantidad solicitada al 80% del valor del inmueble y (b) limitación de las cuotas mensuales al 40% de los ingresos del solicitante.

Además de los costes derivados de la compraventa de la vivienda, el préstamo comporta gastos fiscales, comisiones, gastos notariales y registrales, estudio, tasación, gestoría y seguros. Es por ello que debemos incluir en la ecuación todos los gastos para valorar tanto el importe a solicitar como los plazos.

Pasos a seguir

1.- Obtención en varias entidades financiares de la FIPRE (Ficha de información precontractual), documento mediante el cual obtendremos:

– Comisiones bancarias que aplica la entidad financiera.
– Tipo de interés
– El índice de referencia en los préstamos con interés variable y el diferencial. Interés mínimo aplicable.
– Vinculaciones y obligaciones accesorias.
– Plazo de devolución

2.- Solicitud formal del préstamo y obtención de la FIPER y la Oferta Vinculante:

Tras comparar las FIPRE de todas las entidades financieras posibles, elegiremos la de la entidad que mejores condiciones ofrezca y procederemos a la solicitud de la “Ficha de Información Personalizada” (FIPER). La entidad financiera analizará la viabilidad de la operación mediante un estudio preliminar.

Si el cliente tiene capacidad de pago suficiente será preciso hacer una tasación del inmueble, y solicitar una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad para comprobar la situación de cargas de la vivienda. Los gastos derivados de la tasación y del registro serán a cargo de la parte prestataria. La “Ficha de Información Personalizada” (FIPER) incluye los siguientes datos:

– Capital del préstamo
– El plazo de amortización: número de cuotas a satisfacer, periodicidad, importe y fecha de pago e implicaciones de amortizaciones parciales y amortización total.
– Intereses: nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, las cláusulas “suelo” y “techo”, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización.
– Comisiones.
– Gastos de tasación, notario y registro.
– A la FIPER se deberá adjuntar un documento referido a las cuotas periódicas a pagar frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años.

Hay que tener en cuenta que si no solicitamos una oferta vinculante, la ficha personalizada en sí misma no conlleva ninguna obligación por parte de la entidad financiera, es por ello que se recomienda su solicitud. Su plazo de vigencia, salvo excepciones, será de al menos 14 días naturales.

3. Escritura pública ante notario

En el momento que se acepta la oferta vinculante, se enviará la documentación al notario de su elección.

Durante los días previos a la firma, podrá solicitar en la notaría un borrador de la escritura, para comprobar que las condiciones plasmadas se ajustan a las negociadas con la entidad financiera.

Como paso previo a la firma, el notario hará las consultas pertinentes de manera telemática en las webs habilitadas por el Catastro y el Registro de la Propiedad.

4. Inscripción del préstamo

Como paso previo a la presentación física de la escritura en el registro, el notario enviará de forma telemática una copia de la mima una vez otorgada la escritura.
Será necesario también el la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Este impuesto varía en cada Comunidad Autónoma, y su cuantía es el resultado de aplicar un porcentaje (que va del el 0’75% al 1’5%, según la Comunidad Autónoma) a la cantidad total garantizada.

5. Cancelación

La escritura de cancelación de hipoteca es un trámite posterior al préstamo, se realiza una vez satisfechas todas las cuotas del mismo. La hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar, deja de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro de la Propiedad, que es la llamada cancelación. El objetivo de este instrumento es, por tanto, dejar constancia en el Registro de la Propiedad que la vivienda está libre de cargas.

Características de los préstamos hipotecarios

• Interés: Cuando pedimos un préstamo debemos devolver un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento, por lo tanto no pagamos únicamente la cantidad solicitada.
  El interés puede ser fijo (no varía durante la vida del préstamo) o variable, esto es, referenciado a un índice, al que se le suele añadir un diferencial.
  Se pueden comparar los índices de referencia más habituales en:
  http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/cuanto/cuanto.htm
• La TAE: La “Tasa Anual equivalente” (TAE), es una referencia orientativa del coste efectivo anual del préstamo. Su cálculo incluye el tipo de interés nominal, los gastos, comisiones, pagos e ingresos y permite comparar de una manera sencilla los gastos de los diferentes préstamos.
• Plazo total: Número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto.
• Periodicidad de las cuotas: Suele ser mensual en casi todos los casos.
• Importe de las cuotas: Es fundamental para saber si se va a poder hacer frente al préstamo. Si el interés es fijo durante toda la duración del préstamo, las cuotas serán idénticas. Los préstamos a interés fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del préstamo, aunque en este tipo de préstamos el interés, por regla general, es superior al variable. Si el interés es variable se fija un tipo de interés referencial (Euribor, Deuda Pública, IRPH, etc.), al que se le suma algún punto llamado diferencial. Con él, resulta la cuota a pagar. Cada periodo de revisión, se vuelve a aplicar ese tipo de interés, con la subida o bajada que haya experimentado desde la vez anterior, sumándole el diferencial, con lo que resultará la nueva cuota para el periodo siguiente, que podría ser más alta o más baja que la del anterior periodo.
• Posibilidad de amortizar anticipadamente: Es posible adelantar cantidades del préstamo, bien para reducirlo, bien para pagarlo completamente, antes del plazo pactado. Cada una de las entidades establece condiciones a esta posibilidad. Es importante tener en cuenta varios factores:

– Las comisiones que cobra la entidad, por cancelación parcial o total, sobre todo en caso de interés fijo, porque la comisión suele ser más alta.
– Si existen límites mínimos o máximos del importe de amortización anticipada.
– Y si permiten, en caso de adelanto parcial, optar entre reducir el número de años del préstamo, o reducir la cuota periódica, o bien solamente admiten una de las dos posibilidades.

• Comisiones: Son las cantidades que cobra la entidad financiera por diversos conceptos. Las mas habituales son las siguientes:

– Comisión de Apertura:
– Comisión por amortización anticipada total o parcial:
– Compensación por desistimiento parcial o total:
– Comisión de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés:
– Comisión por subrogación de deudor:
– Comisión por modificación de las condiciones:
– Comisión por subrogación de acreedor o por cambio de entidad acreedora:
– Comisión por reclamación de cuotas impagadas:

• Otras obligaciones a tener en cuenta. Además de los gastos anteriormente mencionados, la parte prestataria tendrá que tener en cuenta los gastos derivados de la contratación del préstamo:

– Seguro del inmueble.
– Seguro de vida
– Pago del IBI
– Gastos de comunidad

Gastos del préstamo hipotecario

• Previos al otorgamiento de la escritura pública:
  Independientemente de la concesión del préstamo, deberemos afrontar los gastos de tasación del inmueble que se pretende hipotecar y los gastos que ocasione la solicitud de información al Registro de la Propiedad.
• Posteriores al otorgamiento de la escritura:
  – Comisión de apertura
  – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  – Gastos notariales.
  – Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad
  – Gestión de las escrituras.
  – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados